יולי 2018
החודש נעסוק בהחלטה חשובה בה נקבע כי לצורך חישוב היטל השבחה, על הוועדה המקומית להתחשב בנוהג שהופעל על ידה במהלך שנים ארוכות ליתן היתרי בנייה מכח תוכנית, אף אם כיום טוענת הוועדה כי ההיתרים -הוצאו שלא כחוק.
ובמה דברים אמורים?
מדובר בערר שהוגש על ידי קיבוץ מעגן מיכאל, אשר חויב בהיטל השבחה בגין מימוש זכויות באמצעות היתרי בנייה להקמת שלושה לולים, מבנה משרדים חדר מאייד, מכון לגידול דגי נוי ומכון הטלה ימית. לטענת הוועדה המקומית, היטל ההשבחה נקבע בגין ההשבחה שצמחה בעקבות אישור תוכנית חדשה, חכ/9/י (להלן:"התוכנית החדשה").
נציין כי היטל השבחה הוא תשלום חובה הנובע מעליית שווי הקרקע לאחר אישור תוכנית חדשה.
אלא שהקיבוץ טען, כי בעבר הנפיקה הוועדה במשך עשרות שנים היתרי בנייה מכוח תוכנית ישנה, הכוללת הוראות בדבר הקצאת שטחים לשימוש חקלאי ומבני משק, ולכן למעשה אין להטיל עליו את היטל ההשבחה. כן טען, כי מדובר במבנים חקלאיים אשר פטורים מהיטל השבחה לפי חוק התכנון והבניה.
מנגד טענה הוועדה, כי לא ניתן להנפיק היתרי בנייה מכוח התוכנית הישנה, שכן אינה תוכנית מפורטת ואינה כוללת זכויות בנייה או הוראות בנייה, וכי ההיתרים שניתנו בעבר על סמך תוכנית זו הינם בלתי חוקיים. לכן, לא ניתן להתחשב בהם בבחינת המצב הקודם.
הקיבוץ השיב, כי מדובר בנוהג שעליו ניתן להסתמך וכי הוועדה אינה יכולה להתנער מהיתרים שהיא עצמה הוציאה.
וועדת הערר קבעה, כי עד למועד הגשת הערר- הוועדה המקומית לא טענה כי ההיתרים אינם חוקיים ומעולם לא פעלה לביטולם. בכך , הביעה עמדתה כי הנוהג להוציא היתרים מכוח התוכנית הישנה הינו חוקי.
אף לו נקבע כי ההיתרים אינם חוקיים, גם אז יש להתחשב בהם בעת קביעת המצב הקודם.
מדובר בקביעה התואמת פסיקה של ביהמ"ש העליון , לפיה אמנם אין להתחשב בשימוש לא חוקי לצורך קביעת היטל השבחה, אלא אם כן מדובר במקרים חריגים ובנסיבות שיצדיקו חריגה מהכלל. הוועדה קבעה כי זהו אחד מן המקרים המצדיקים התחשבות במצב לא חוקי לכאורה.
לאור האמור, נקבע כי יש להתחשב בהיתרים שניתנו במשך השנים לבעלי עניין שונים, בקביעת שווי מצב קודם לצורך חישוב היטל השבחה.
עם זאת, נקבע כי אין פטור גורף ממבנים חקלאיים ע"פ הפרשנות לחוק, וייתכן ותהיה השבחה לפי התוכנית החדשה. מידת ההשבחה הועברה לבחינתו של שמאי מייעץ שיקבע את ההשבחה כאשר יהיה עליו להתחשב בנוהג הוועדה ליתן בעבר היתרי בנייה מכוח התוכנית הישנה.
בברכה,
עו"ד גדעון בן-אור וצוות המשרד
ערר מס': 8045/11 קיבוץ מעגן מיכאל נ' הועדה מקומית לתכנון ובניה חוף הכרמל